Nhu cầu quay lại, nguồn cung siết lại. Nhưng ít ban quản lý khu công nghiệp trả lời được bằng số: trong khối lượng mặt bằng đang chào thuê, bao nhiêu m² có hồ sơ chứng nhận để một tập đoàn đa quốc gia đưa vào báo cáo phát thải của họ?

Cụm từ "khu công nghiệp xanh" không giải được câu hỏi đó, vì nó gộp ba thứ khác nhau: một định nghĩa pháp lý, một nhãn marketing, và một bộ chứng nhận kỹ thuật.

1. Nghị định 35/2022/NĐ-CP yêu cầu gì

Thuật ngữ pháp lý chính thức là khu công nghiệp sinh thái, định nghĩa tại Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (ban hành 28/5/2022, hiệu lực 15/7/2022). Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT (ban hành 24/1/2025, hiệu lực 15/3/2025) hướng dẫn chi tiết quy trình đăng ký và chứng nhận.

Điều 37 khoản 1 đặt tiêu chí đối với khu công nghiệp sinh thái. Các nhóm chính:

Hai điểm vận hành đáng lưu ý. Thông tư 05/2025 cho phép khu công nghiệp thành lập mới cam kết đáp ứng tiêu chí Điều 37 trong vòng 08 năm kể từ thời điểm thành lập, kèm lộ trình rõ ràng. Ngược lại, giấy chứng nhận đã bị thu hồi chỉ được xin cấp lại sau 05 năm.

Đây là cơ chế công nhận ở cấp khu, dựa trên hành vi của tập hợp doanh nghiệp. Điều này không đánh giá chất lượng kỹ thuật của từng nhà xưởng.

2. Khách thuê FDI phải kiểm tra một danh sách khác

Bộ phận bền vững của một tập đoàn đa quốc gia không thẩm định hồ sơ công nhận cấp khu. Họ thẩm định hồ sơ kỹ thuật của chính công trình, vì phải hợp nhất số liệu vào báo cáo phát thải của tập đoàn mẹ:

• Chứng nhận của chính công trình - LEED, LOTUS hoặc EDGE, kèm hạng và ngày cấp (1)
• Cơ cấu nguồn điện và khả năng ký hợp đồng mua bán điện trực tiếp (DPPA) - ảnh hưởng trực tiếp tới con số phạm vi phát thải khí nhà kính Scope 2. (2)
• Hiệu suất tiêu thụ điện và nước trên đơn vị sản phẩm đối với nhà máy sản xuất; riêng trung tâm dữ liệu dùng PUE (Power Usage Effectiveness) và WUE (Water Usage Effectiveness) (3) (4)
• Hệ thống tái sử dụng nước, số liệu thực đo chứ không phải công suất thiết kế (5)
• Chứng từ phát thải phục vụ CBAM - lưu ý phạm vi: CBAM bước vào giai đoạn chính thức từ 1/1/2026 nhưng hiện chỉ áp cho sắt thép, xi măng, phân bón, nhôm, hydro và điện. Nhóm điện tử, hiện là khách thuê chủ đạo ở miền Bắc, chưa thuộc phạm vi (6)

Không mục nào nằm trong Điều 37. Và cộng sinh công nghiệp - tiêu chí khó nhất của Điều 37 - hầu như không xuất hiện trong bảng thẩm định của khách thuê.

3. Ba tầng chứng nhận, không thay thế được nhau

Thứ nhất, LEED Cities có một credit chấm điểm theo tỷ lệ diện tích sàn bên trong ranh giới đã đăng ký hoặc đạt chứng nhận công trình. Đây là bằng chứng rõ nhất rằng hai tầng - cấp khu và cấp công trình - không thay thế nhau mà xếp chồng: khu càng có nhiều nhà xưởng được chứng nhận thì hồ sơ cấp khu càng mạnh.

Thứ hai, cộng sinh công nghiệp là chỗ khung Việt Nam đi trước. Nghị định 35 bắt buộc ít nhất một liên kết cộng sinh và LOTUS IP đưa vào nhóm tiêu chí mở rộng, trong khi LEED Cities không có nhóm riêng cho nội dung này. Một khu công nghiệp làm tốt phần cộng sinh sẽ thấy nỗ lực đó được ghi nhận ở hệ trong nước rõ hơn ở hệ quốc tế.

4. Diện tích xây dựng đã chứng nhận đang nằm ở đâu

Cả nước có hơn 450 khu công nghiệp được thành lập; số khu theo mô hình sinh thái vẫn còn khiêm tốn. Ở cấp công trình, dữ liệu rõ hơn. Nhóm dự án công nghiệp trong danh mục ARDOR Green - nhà xưởng, nhà kho, logistics park, khu công nghiệp và văn phòng trong khu - gồm 41 dự án, bao gồm hơn 2 triệu 8 m² sàn, chiếm 29,6% toàn danh mục dự án ARDOR Green.

Nguồn: Dữ liệu dự án ARDOR Green, cập nhật 7/2026. Đây là số liệu danh mục tư vấn của ARDOR Green, không phải số liệu toàn thị trường.

Trong danh mục này, mức độ tập trung địa lý rất cao: miền Bắc chiếm 72,7% tổng GFA, riêng bốn tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên chiếm 53,4% - trùng với nhóm thị trường cấp 1 miền Bắc theo phân loại CBRE, nơi hấp thụ đất công nghiệp mạnh nhất nước.

Cũng trong danh mục này, LEED chiếm 83,7% GFA, so với EDGE 13,0% và LOTUS 3,2%. Tỷ trọng này phản ánh cơ cấu khách hàng của ARDOR Green chứ không nên suy ra thành thị phần toàn thị trường: phần lớn nhà phát triển hạ tầng công nghiệp trong nhóm là doanh nghiệp nước ngoài, mang theo hệ chuẩn của tập đoàn mẹ. Với ban quản lý khu, hàm ý thực tế là hạ tầng cấp khu cần hỗ trợ được các yêu cầu LEED, vì từng chủ nhà xưởng không thể tự khắc phục ở cấp lô.

5. Năm việc nên chuẩn bị

1. Hồ sơ nguồn điện - cơ cấu nguồn, công suất điện mặt trời áp mái còn khả dụng, tiến độ tham gia DPPA. Khách thuê cần con số, không cần cam kết định tính.
2. Dữ liệu tiêu thụ ở cấp lô - hạ tầng đo đếm phải lắp từ đầu, rất khó bổ sung sau.
3. Quy hoạch không gian đủ để công trình bên trong tích điểm - nếu quy hoạch khu không đạt, chủ nhà xưởng không thể tự sửa.
4. Kết nối giao thông cho lao động - vừa là tiêu chí phúc lợi của Điều 37, vừa là tín chỉ trong LEED và LOTUS.
5. Bộ hồ sơ kỹ thuật tiếng Anh sẵn sàng thẩm định - thứ rút ngắn chu kỳ ra quyết định của khách thuê nhiều nhất, và ít khu nào có sẵn.

6. Câu hỏi thường gặp

Khu công nghiệp sinh thái và khu công nghiệp xanh khác nhau thế nào?

"Sinh thái" là khái niệm pháp lý tại Nghị định 35/2022, có tiêu chí và quy trình công nhận. "Xanh" là cách gọi thị trường, không ràng buộc pháp lý. Với cơ quan quản lý dùng thuật ngữ pháp lý; với khách thuê quốc tế, thứ có giá trị là chứng nhận công trình cụ thể.

Khu đã được công nhận sinh thái thì nhà xưởng bên trong có cần chứng nhận riêng không?

Có. Công nhận sinh thái áp dụng cho khu; LEED, LOTUS, EDGE áp dụng cho từng công trình. Bộ phận bền vững của các tập đoàn đa quốc gia yêu cầu chứng nhận ở cấp công trình.

Nhà xưởng xây sẵn có chứng nhận được không?

Được - phần lớn danh mục công nghiệp của ARDOR Green là nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Với mô hình này, đăng ký từ giai đoạn thiết kế cơ sở cho cả cụm công trình hiệu quả hơn nhiều so với chứng nhận từng công trình rời rạc.

Cuộc cạnh tranh thu hút FDI xanh thường được mô tả ở cấp tỉnh. Nhưng quyết định thuê diễn ra ở cấp từng nhà xưởng, dựa trên tài liệu rất cụ thể. Khoảng cách giữa hai cấp độ đó là chỗ nhiều khu công nghiệp đang mất khách mà không hiểu vì sao.

ARDOR Green tư vấn chứng nhận LEED, LOTUS, EDGE và Green Mark cho công trình công nghiệp tại Việt Nam - 41 dự án, hơn 2,8 triệu m² sàn. Trao đổi về dự án của bạn ngày hôm nay.