Bức tranh thị trường Công trình xanh Việt Nam 2024 -2026

Tăng trưởng đột phá số lượng chứng nhận

Theo Báo cáo Tổng quan Thị trường Công trình Xanh Việt Nam Q4/2025 của IFC, Hệ thống chứng nhận EDGE, tính đến 31/12/2025, Việt Nam ghi nhận (1):

• 780 công trình đạt chứng nhận xanh (tích lũy)
• 18,69 triệu m² diện tích sàn được chứng nhận xanh
• 51.834 căn hộ và 4.221 nhà ở riêng lẻ đạt chứng nhận xanh

Thị phần công trình xanh và phân bổ số lượng toà nhà đạt chứng nhận xanh (total) 

Cơ cấu thị phần theo số lượng công trình: EDGE dẫn đầu 50,51% (394 công trình, 8,38 triệu m²); LEED 37,18% (290 công trình, 7,74 triệu m²); Green Mark 6,54% (51 công trình); các hệ thống khác bao gồm LOTUS chiếm 5,77% (1).

Thị phần công trình xanh và phân bổ diện tích sàn (m2) 

Năm 2025 - Kỷ lục tăng trưởng lịch sử

Chỉ riêng trong năm 2025, thị trường chứng kiến đà tăng trưởng chưa từng có (1):

• 196 công trình mới đạt chứng nhận trong năm 2025 (+20% so với năm 2024)
• 4,44 triệu m² diện tích sàn được chứng nhận trong năm (+15% so với 2024) - mức kỷ lục trong lịch sử thị trường công trình xanh Việt Nam
• Phân khúc căn hộ bùng nổ mạnh nhất: +151% diện tích sàn so với 2024 (từ 541.571 m² lên 1.360.955 m²)
• Phân khúc trung tâm mua sắm/bán lẻ: +121% (từ 132.121 m² lên 291.762 m²) - chủ yếu từ AeonMall, Central Retail, Mega Market và Keppel Land chuẩn hóa xanh toàn danh mục
• Phân khúc nhà máy công nghiệp: +54% - các tập đoàn đa quốc gia FDI hoàn thiện nhà máy tích hợp LEED & EDGE.

Động lực kinh tế vĩ mô hỗ trợ tăng trưởng bền vững

Các thông số kinh tế cốt lõi tại Việt Nam

Thị trường công trình xanh đang được ủng hộ bởi nền kinh tế vĩ mô mạnh nhất trong nhiều năm. Theo Cushman & Wakefield và Savills: GDP Việt Nam năm 2025 đạt 8,02% - cao nhất giai đoạn 2011-2025 (ngoài năm hồi phục sau COVID); GDP bình quân đầu người đạt 5.026 USD (+84% so với 2016); tổng FDI đăng ký năm 2025 đạt 38,42 tỷ USD - hạn mức cao nhất trong 5 năm, trong đó BĐS chiếm 19,9% (16, 22). Bước sang Q1/2026, FDI đăng ký tăng vọt lên 15,2 tỷ USD (+43% so với cùng kỳ năm trước) (22). Đây chính là bối cảnh nền tảng cho sự bùng nổ chứng nhận xanh - đặc biệt từ các tập đoàn đa quốc gia buộc phải tuân thủ tiêu chuẩn ESG khi đặt cơ sở tại Việt Nam.

Bất động sản xanh bảo vệ giá trị tài sản: Bằng chứng có thể định lượng

Tăng giá trị tài sản theo WorldGBC

Theo Hội đồng Công trình Xanh Thế giới (WorldGBC), các công trình đạt chứng nhận xanh có thể tăng giá trị tài sản tổng thể lên đến 7% trong vòng 5 năm (3). Đây là mức tăng giá trị đặc biệt có ý nghĩa so với bối cảnh thị trường Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi chọn lọc, nơi nhiều phân khúc nhà ở phổ thông và đất nền vùng ven chứng kiến áp lực điều chỉnh giá.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng khẳng định: "Các dự án đạt chứng chỉ xanh ghi nhận mức tăng giá ổn định và khả năng giữ giá tốt hơn trong giai đoạn thị trường biến động" (2). TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhấn mạnh: "Các dự án bất động sản đạt tiêu chuẩn xanh có khả năng giữ giá tốt hơn trên thị trường thứ cấp" (2).

Tăng giá trị và mức sẵn sàng trả thêm — GRESB

"Các công trình đạt chứng nhận xanh thường tăng giá trị định giá 5 đến 10%, thu hút khách thuê sẵn sàng trả phí cao hơn 7 đến 15%, đồng thời giúp doanh nghiệp cải thiện hình ảnh thương hiệu và khả năng huy động vốn" (10).

Theo ông Trey Archer, Giám đốc Phát triển Kinh doanh GRESB, tại Hội thảo Bất động sản Xanh Việt Nam 2025

(VGBC & GRESB, 13/11/2025 tại TP.HCM)

Ở quy mô toàn cầu, nghiên cứu của CBRE cho thấy tòa nhà đạt chứng chỉ LEED tại Mỹ thu về mức tiền thuê cao hơn 3,7% (sau khi kiểm soát các yếu tố tuổi, quy mô, vị trí); tại châu Âu, mức premium lên tới 5,5% cho văn phòng có chứng nhận bền vững (9).

Bản đồ thể hiện các thành phố thu hút đầu tư xuyên biên giới & Chiến lược ưu tiên

Nhu cầu từ người mua nhà tại Việt Nam

Khảo sát tâm lý khách hàng cuối năm 2024 của Batdongsan.com.vn ghi nhận (6):

• 86% người tham gia khảo sát quan tâm đến việc mua một ngôi nhà xanh
• 88% người sẵn sàng trả thêm tiền cho ngôi nhà xanh

Mức độ chấp nhận chi phí cao này đặc biệt tập trung ở nhóm Gen Z và Millennials - lực lượng mua nhà lần đầu ngày càng chiếm tỷ trọng lớn - những người ưu tiên không gian sống xanh, không khí trong lành và ánh sáng tự nhiên trong bối cảnh Hà Nội và TP.HCM liên tiếp lọt top những thành phố ô nhiễm nhất thế giới (2, 6).

Phân tích chi phí - lợi ích: Liệu đầu tư xanh có thật sự đáng giá

Mức gia tăng chi phí xây dựng: Thấp hơn đáng kể so với nhận định phổ biến

Rào cản phổ biến nhất là lo ngại chi phí xây dựng tăng đột biến. Thực tế cho thấy điều này không còn đúng với các chứng nhận hiện đại tại Việt Nam:

Theo IFC (đơn vị phát triển hệ thống chứng chỉ EDGE), chi phí đầu tư tăng thêm để đạt chứng chỉ EDGE chỉ dao động 2-3%, với thời gian hoàn vốn trung bình 3 năm, tiết kiệm tối thiểu 20% năng lượng và 20% nước trong quá trình vận hành (4).

Với chứng chỉ LEED (USGBC), chi phí tăng thêm dao động 1,5-8%, thời gian hoàn vốn từ 1,5-6 năm, tiết kiệm năng lượng lên đến 30–40% (5). Tại Việt Nam cụ thể, Baker McKenzie ghi nhận: "Chi phí xây dựng cho công trình xanh có thể tăng khoảng 1-3%, và lợi ích kéo dài suốt vòng đời dự án" (14).

Với riêng chứng nhận EDGE - đây là cơ chế tài chính đặc biệt quan trọng từ năm 2025: theo Quyết định số 21/2025/QĐ-TTg ngày 4/7/2025 của Thủ tướng Chính phủ, EDGE đã chính thức được công nhận đáp ứng tiêu chí Danh mục Xanh Việt Nam, tức là đủ điều kiện để các chủ đầu tư tiếp cận tín dụng xanh và trái phiếu xanh trong lĩnh vực xây dựng (20).

Hệ sinh thái tài chính xanh đang dần được kích hoạt

Các ngân hàng tư nhân Việt nam ngày càng có nhiều chính sách ưu đãi với công trình xanh

Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng về tài chính xanh tại Việt Nam - lần đầu tiên từ một ngân hàng tư nhân Việt Nam; IFC đầu tư 200 triệu USD vào đợt phát hành này, cùng đồng đầu tư từ Proparco (DFI Pháp) - số vốn tài trợ cho các dự án thân thiện với khí hậu (19). VPBank đã huy động được tổng cộng hơn 2 tỷ USD tài chính bền vững trong 5 năm qua (19).

Hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam đang tích cực nhận diện EDGE cho mục đích tín dụng xanh, bao gồm: ACB, Agribank, BIDV (quỹ tín dụng xanh 10.000 tỷ đồng), HDBank, HSBC, MSB, Nam A Bank, OCB, SeABank, Standard Chartered, Techcombank, TPBank, Vietcombank, VietinBank, VPBank (1, 20).

Chi phí vận hành thấp hơn  

Lợi thế không chỉ nằm ở giá bán hay giá thuê cao hơn, mà còn ở chi phí vận hành thấp hơn qua nhiều năm 

• Tiết kiệm tối thiểu 20% năng lượng và 20% nước sử dụng (EDGE) (4)
• Tiết kiệm năng lượng lên đến 30-40% (LEED) (5)
• Môi trường trong lành hơn giúp tăng năng suất lao động và giảm chi phí y tế

Ông Trần Ngọc Duy, Phó Giám đốc Bộ phận Quản lý BĐS Savills Hà Nội, nhận định: "Việc nắm bắt xu hướng chuyển đổi xanh sẽ giúp các chủ đầu tư có lợi thế trong việc thu hút và giữ chân khách hàng, đạt tỷ lệ lấp đầy nhanh hơn và có thể chào bán, cho thuê với mức chi phí tốt hơn" (2).

Xu hướng toàn cầu và áp lực ESG đến Việt Nam

Quy mô thị trường bất động sản xanh toàn cầu

Theo Markets and Data Research, quy mô thị trường bất động sản xanh toàn cầu đạt 683 tỷ USD năm 2024 và dự kiến tăng lên 1.444 tỷ USD vào năm 2032, với tốc độ tăng trưởng bình quân 9,75%/năm (13). Đây không còn là xu hướng tạm thời mà đã trở thành trụ cột chiến lược trong quy hoạch đô thị và đầu tư bất động sản toàn cầu.

Áp lực ESG từ nhà đầu tư quốc tế

Các nhà đầu tư quốc tế - đặc biệt từ châu Âu và Singapore (chiếm 27,9% tổng FDI Việt Nam năm 2025) - đang đặt tiêu chí ESG lên hàng đầu trong các quyết định rót vốn (2, 16). Điều này tạo ra áp lực chuỗi cung ứng: các nhà máy, kho vận và văn phòng phục vụ khách hàng doanh nghiệp quốc tế buộc phải đạt chứng nhận xanh để duy trì hợp đồng thuê.

Theo Khảo sát Nhà đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương 2025 của CBRE: 49% nhà đầu tư sẵn sàng trả mức premium (dưới 5%) để mua tài sản ESG; tỷ lệ nhà đầu tư không sẵn sàng trả thêm giảm từ 30% năm 2023 xuống còn 24% năm 2025 (17). Xu hướng này đang tăng tốc, không đảo chiều.

Rủi ro với bất động sản không bền vững

Một xu hướng đang hình thành rõ nét tại châu Á – Thái Bình Dương là "brown discount" — mức chiết khấu áp dụng cho các bất động sản không đạt chuẩn xanh. Theo CBRE, các thị trường châu Á hiện có mức chiết khấu từ 0% đến 3% so với giá thuê thị trường cho tòa nhà không có chứng nhận (8). Khi nguồn cung xanh tăng lên, mức chiết khấu này được dự báo sẽ ngày càng mở rộng.

Hàm ý thực tế cho Việt Nam: Giữ nguyên nhà ở thông thường có thể đồng nghĩa với việc bị thị trường chiết khấu trong tương lai - đặc biệt khi các tiêu chuẩn ESG ngày càng được đưa vào yêu cầu pháp lý và quy trình cho vay.

Khung pháp lý và chính sách hỗ trợ Bất động sản Xanh 2025-2026

Chính sách quốc gia

Năm 2025–2026 đánh dấu bước tiến pháp lý quan trọng nhất từ trước đến nay cho BĐS xanh tại Việt Nam:

• Quyết định số 21/2025/QĐ,TTg (4/7/2025): EDGE đáp ứng tiêu chí Danh mục Xanh Việt Nam - đủ điều kiện tín dụng xanh & trái phiếu xanh trong xây dựng (20)
• Luật Xây dựng sửa đổi (Quốc hội thông qua 10/12/2025, có hiệu lực 1/7/2026): mở rộng miễn phép (8 nhóm), số hóa thủ tục, tạo hành lang thông thoáng hơn cho dự án xanh (16)
• Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023: tạo khung pháp lý minh bạch hơn, tác động toàn diện từ 2026 (11)
• Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đã đưa tiêu chí công trình xanh vào điều kiện xét duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng (2)

Công nhận quốc tế và khả năng tiếp cận vốn

Ngoài các ngân hàng Việt Nam, chứng nhận EDGE còn được công nhận bởi các tổ chức tài chính phát triển và ngân hàng khu vực hàng đầu: ADB, DBS, HSBC, KBank, OCBC, UoB, Standard Chartered, SGX (1). EDGE cũng hợp lệ theo GRESB 2025 & 2026 Standards, EU Taxonomy Principles và Climate Bonds Certification (1) - tức là các dự án xanh tại Việt Nam đang tiếp cận được với nguồn vốn xanh quốc tế rộng lớn nhất từ trước đến nay.

Thách thức còn tồn tại

Chi phí và áp lực tài chính ngắn hạn

Dù chi phí xây dựng xanh không quá cao (1-3% đến 8% tùy chứng nhận), áp lực dòng tiền ngắn hạn vẫn là rào cản với nhiều chủ đầu tư vừa và nhỏ - đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay thương mại sau kỳ ưu đãi có thể lên đến 8-9% (ưu đãi) và hơn 12% khi chuyển sang lãi suất thả nổi theo dữ liệu Q1/2026 (22).

Quy trình chứng nhận và năng lực thực thi

Thiếu đội ngũ tư vấn, nhà thầu và cán bộ quản lý được đào tạo bài bản về tiêu chuẩn xanh vẫn là điểm nghẽn tại nhiều địa phương ngoài Hà Nội và TP.HCM. Chứng nhận LEED đặc biệt đòi hỏi mô hình năng lượng chi tiết và hồ sơ tài liệu phức tạp (15).

Khoảng cách giữa nhà đầu tư và người vận hành

CBRE Asia Pacific nhận định: vẫn còn khoảng cách giữa cam kết net, zero của chủ nhà (mục tiêu 2050) và yêu cầu của người thuê (mục tiêu 2030), tuy nhiên khoảng cách này đang thu hẹp dần (8).

Dự báo và khuyến nghị đầu tư 2026–2030

Dự báo thị trường

Theo Savills Việt Nam (tháng 1/2026), chu kỳ tăng trưởng 2026–2027 của thị trường BĐS Việt Nam sẽ mang tính chọn lọc và bền vững cao hơn, với lợi thế thuộc về các dự án có "tính pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối và giá trị sử dụng thực tế" - và đặc biệt là các tiêu chuẩn bền vững (11).

Với đà tăng trưởng 196 công trình/năm trong 2025 và mức kỷ lục 4,44 triệu m² sàn mới được chứng nhận, thị trường công trình xanh Việt Nam đang tiến nhanh hơn nhiều so với các mục tiêu chính sách đặt ra trước đó (1).

Khuyến nghị cho nhà đầu tư

• Ưu tiên dự án đã có hoặc đang lộ trình đạt chứng nhận xanh (EDGE, LEED, LOTUS, Green Mark) khi lựa chọn đầu tư dài hạn
• Xem xét chi phí vận hành toàn vòng đời bên cạnh giá mua ban đầu, tiết kiệm 20 đến 40% điện nước là lợi thế tích lũy đáng kể qua nhiều năm
• Tận dụng khung tín dụng xanh mới: Quyết định 21/2025/QĐ,TTg mở ra cơ hội vay ưu đãi chưa từng có cho dự án đạt EDGE
• Theo dõi nhà đầu tư tổ chức quốc tế: khi các quỹ ESG và REIT quốc tế tiếp tục đổ vốn vào Việt Nam (Singapore chiếm 27,9% FDI 2025), BĐS xanh sẽ có thanh khoản vượt trội
• Chú ý tòa nhà xanh trong hành lang FDI: Bắc Ninh, Hải Phòng, Tây Ninh, Hưng Yên - nơi cầu thuê từ doanh nghiệp đa quốc gia đang tạo ra mức giá thuê premium bền vững nhất

Kết luận

Dữ liệu thực tế từ nhiều nguồn độc lập và uy tín cho thấy rõ ràng: bất động sản xanh tại Việt Nam đang và sẽ tiếp tục giữ giá tốt hơn nhà ở thông thường - đặc biệt trên thị trường thứ cấp và trong giai đoạn thị trường biến động. Từ mức tăng giá trị tài sản lên đến 7% theo WorldGBC (3), đến giá thuê văn phòng cao hơn 6-7% theo CBRE Việt Nam (7), hay mức định giá tăng 5 -10% theo GRESB (10) - tất cả đều chỉ về cùng một hướng.

Với thị trường đang ghi nhận kỷ lục chứng nhận xanh năm 2025 (780 công trình, 18,69 triệu m² tích lũy, tăng mạnh từ 559 công trình và 13,6 triệu m² cuối 2024) (1), với khung pháp lý tín dụng xanh vừa được kích hoạt qua Quyết định 21/2025/QĐ,TTg (20), với 86–88% người mua nhà sẵn sàng chi thêm cho không gian xanh (6), và với dòng FDI kỷ lục +43% trong Q1/2026 (22) từ các tập đoàn buộc phải tuân thủ ESG, đây chính là thời điểm chiến lược để các nhà đầu tư tái định hướng danh mục theo tiêu chí xanh.